Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости – СПИК

Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.


жилая — только налог на прибыль 

нежилая — подоходный налог и НДС

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Ндс при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 18%.

Важно знать! 


для юр лица не имеет разницы

сколько объект купли-продажи находился в собственности

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО “СПИК” пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО “СПИК” (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/voprosy-po-nalogooblozheniyu/nalogooblozhenie-yur-lits-pri-prodazhe-nedvizhimosti/

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году

Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

Поправки российского законодательства могут ввести в заблуждение даже опытного юриста. С 2015 года идет постепенный переход на исчисление налогов за жилплощадь от инвентаризационной цены к кадастровой.

Возникает логичный вопрос о том, является ли этот показатель официальным ориентиром. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости и как избежать негативных последствий.

Законодательство по вопросу

Ключевые изменения полностью сосредоточены в Налоговом кодексе. С 2014 года до последних лет произошли следующие важные нововведения:

  • с 2015 года налог на недвижимость в ряде регионов исчисляется от кадастровой стоимости (КС);
  • с 2016 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если продать слишком дешево, налоговая доначислит НДФЛ, опираясь именно на КС.

Причины изменений связаны с приведением в порядок учетной базы. Ранее это был ГКН, теперь – объединенный ЕГРН. Кадастровая стоимость постепенно становится одним из ключевых параметров, характеризующих недвижимость. После ее массового определения по всей стране законодатель начал решать вопрос по пополнению бюджета налогами с продажи квартир.

В России действует полностью свободный рынок недвижимости. В таких условиях государству трудно контролировать ценообразование напрямую – установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр теперь нельзя. А новые правила о продаже квартиры по кадастровой стоимости как раз косвенно решают эту задачу.

Выводы из перечисленных изменений закона следующие:

  • продать квартиру по цене ниже КС возможно – прямого запрета на это не существует, за это никто не оштрафует и не выпишет протокол;
  • продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой – это может быть кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость;
  • с учетом изменений налогового закона продавать жилье по цене ниже КС может быть попросту невыгодно за счет доначисления налога.

Важно! По новым требованиям цена договора сравнивается с КС, умноженной на 0,7. Если договорная сумма ниже, за основу расчета налога берется кадастровая. Граждане, зарегистрировавшие свое право до 31 декабря 2015 года включительно могут продавать жилье и не опасаться никаких доначислений. Для них НДФЛ исчисляется строго из договорной цены – какой бы низкой она не была.

Виды стоимостей в России

Оценка квартиры может быть определена разными способами – соответственно и показатель по итогу расчета будет разным. Сегодня используются три основных вида стоимости недвижимости:

  • кадастровая;
  • инвентаризационная;
  • рыночная.

Каждая отвечает определенным целям. Какую из них положить в основу договора – решает продавец самостоятельно. Никакой государственный орган не может обязать собственника продать квартиру за строго определенную цену.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это рыночная оценка квартиры государством. Иными словами, это мнение государственных органов о том, сколько составляет продажная сумма квартиры. Однако это не возможность сразу же продать свою квартиру государству по кадастровой стоимости – это скорее операционная информация.

Порядок определения следующий:

  1. Местная администрация принимает решение о том, что нужно установить кадастровую стоимость определенной недвижимости.
  2. Росреестр нанимает специалистов по оценке, которые выявляют показатели по установленной формуле с учетом рыночной обстановки на территории. Используют метод массовой оценки, когда ключевым является сравнение цен с аналогичной недвижимостью. Составляют подробный письменный отчет.
  3. Далее стоимость окончательно утверждается администрацией. После утверждения она заносится в ЕГРН.

Стоимость обязательно пересматривается не реже, чем раз в 5 лет. Для определения цены сделки нужно брать последнее значение, установленное на 1 января года, в котором подписывается договор. Узнайте подробнее о том, где посмотреть КС, из этой статьи.

Инвентаризационная оценка

Инвентаризационная оценка квартиры – самая низкая из всех вариантов. Ее определяют сотрудники БТИ исходя из года постройки дома, количества коммунальных услуг и метража жилья. Здесь не учитывается стоимость аналогичного жилья в городе – этот недостаток и заставил законодателя начать постепенный переход к кадастровой оценке.

Для целей отчуждения помещений инвентаризационную стоимость используют крайне редко. Она может пригодиться при составлении договора дарения, чтобы установить в тексте соглашения примерный ориентир. Подробнее об инвентаризационной стоимости мы писали по этой ссылке.

Рыночная стоимость

Это наиболее адекватная оценка недвижимости. Определяется только по соглашению сторон. Это та сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель – купить жилье. Они могут определить стоимость квартиры самостоятельно или обратиться за помощью к независимому оценщику.

Рыночная величина прописывается в ДКП. Если продавец получил жилье до 31 декабря 2015 года включительно, выкупная сумма и будет для него ориентиром для расчета налога с продажи. Если же запись о собственности в ЕГРН появилась 1 января 2016 года и позже – договорную придется сравнивать с кадастровой.

Налоговые последствия для продавца

Информация ниже предназначается для тех продавцов, которые в свое время зарегистрировали право собственности после 1.01.2016.

Посмотреть дату регистрации можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Нужная фраза звучит так: «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.

ГГГГ сделана запись регистрации №___». Ориентироваться следует именно на эту дату.

Порядок действий следующий:

  1. Взять КС по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка. Умножить значение на 0,7. Полученный результат будет минимально возможной суммой, по которой можно продать квартиру, чтобы избежать налоговых последствий.
  2. Сравнить сумму продажи по договору с полученным результатом. Та цифра, что окажется выше, и будет считаться доходом с продажи квартиры. От нее нужно будет рассчитывать НДФЛ.

Рассмотрим подробнее на примерах.

Пример 1. Иванов С.А. продал квартиру в 2017 году за 1 500 000 рублей. КС жилья на 1 января 2017 года по справке составила 2 000 000 рублей. Умножив 2 миллиона на коэффициент 0,7, получаем 1 400 000 рублей. Поскольку Иванов продал квартиру дороже, налог он будет рассчитывать с фактической договорной суммы.

Пример 2. Петров В.Г. продал в 2017 году квартиру за 900 000 рублей. КС на начало года составляла 1 700 000 рублей. Минимальная продажная сумма квартиры – 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7).

Из-за того, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется взять за основу именно кадастровую стоимость, а не договорную. Налог получится выше, даже несмотря на то, что фактически он получил меньше.

Нужно либо снизить КС, либо продать дороже.

Продавцы самостоятельно заполняют налоговую декларацию по итогам года. Если проигнорировать требования закона и отразить в 3 НДФЛ договорную сумму, налоговая при проверке доначислит налог – и платить все равно придется больше.

Как не платить НДФЛ

Продавец может либо полностью избежать, либо значительно снизить налог с продажи жилья следующим образом:

  • следует проверить срок владения недвижимостью – если он превышает минимальный, то не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию;
  • если квартира продается до истечения 3 (5) лет, можно применить налоговый вычет – фиксированный или расходный;
  • следует заранее сравнить кадастровую стоимость с планируемой ценой продажи. Если кадастровая значительно завышена, ее нужно предварительно оспорить.

Внимание! Если квартира находится в аварийном состоянии, обветшала или требует значительных вложений – налоговая все равно будет ориентироваться на кадастровую стоимость. Никаких заявлений об обоснованности договорной цены в данном случае не предусмотрено. Единственный выход – сначала оспорить КС, а только затем продать жилье.

Подробнее о расчете налога при продаже квартиры смотрите наш предыдущий материал.

Последствия для покупателя

Лицо, которое покупает квартиру ниже КС, может не опасаться налоговых последствий. Однако если сумма сделки занижена по сравнению с реальной, здесь следует насторожиться.

Причин несколько:

  • покупатель может получить налоговый вычет на покупку только в сумме, обозначенной в договоре;
  • если в будущем продать жилье, расходный вычет будет ниже за счет сниженной официальной суммы;
  • если сделка будет аннулирована, вернуть удастся только сумму, обозначенную в договоре.

Если стороны все же решили отразить заниженную стоимость в тексте ДКП, то покупателю недостаточно получить у продавца две расписки на разные суммы – одну «формальную», а другую «реальную». Безопаснее оформить на оставшуюся сумму договор займа.

Как оспорить кадастровую стоимость

Снизить кадастровую стоимость реально в следующих случаях:

  • если при проведении кадастровой оценки были допущены ошибки;
  • если кадастровая не соответствует рыночной.

Первое основание встречается редко, для него нужно анализировать отчет государственных оценщиков. Гораздо проще получить заключение независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. На основании этого заключения кадастровую стоимость снизят. Затем можно продать квартиру.

Документы для оспаривания подаются в комиссию при Росреестре или в суд. Граждане могут выбрать любой порядок, но административный – быстрее и пошлину платить не нужно.

На нашем портале вы можете скачать заявление о пересмотре для граждан, юридических лиц, а также исковое заявление в суд. Подробнее о процедуре оспаривания читайте специальную статью.

Продавец на рынке недвижимости вправе продать квартиру по любой цене, которую он сочтет приемлемой, в том числе и ниже кадастровой. Штрафов за занижение не существует. С другой стороны, возможно другое неприятное последствие – доначисление НДФЛ. Избежать этого можно, обозначив в договоре более высокую цену или снизив саму кадастровую стоимость.

Если у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу через окно чата.

Мы будем благодарны вам за лайк и репост!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Как избежать неожиданного доначисления налогов после продажи недвижимости. Отвечают «Степановский, Папакуль и партнеры»

Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

Считается, что при сделках с недвижимостью наименее защищен покупатель. Однако продавец – юридическое лицо может столкнуться с непредвиденной проблемой – пристальным вниманием налоговых органов.

Когда это случается и как избежать негативных последствий, рассказывает руководитель налоговой практики, партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Елена Сапего и помощник адвоката Алексей Король.

Фото с сайта novosti-n.org

– В последнее время налоговая усилила контроль за сделками с недвижимым имуществом. Предмет проверок – соответствие суммы сделки рыночной цене продаваемого объекта. Если объект продан существенно ниже рынка, это может грозить компании экономическими потерями.

Пример. В результате недавней проверки налоговой инспекцией одной из столичных компаний выяснилось, что близкие родственники директора организации (жена и сын) приобрели у нее две квартиры в 2,4 раза дешевле рыночной стоимости (1,49 млрд рублей против 3,62 млрд). В итоге инспекторы доначислили компании налог на прибыль в сумме 331,8 млн рублей.

Штраф за занижение

Полномочия проверять сделки на соответствие рыночной цене возникли у налоговиков в 2012 году – после того, как в налоговое законодательство было введено понятие «трансфертного ценообразования» – т.е. механизма определения цены на товары (работы, услуги) для целей налогообложения.

Соответствие цен может быть проверено только при выездной инспекции – по месту нахождения юридического лица.

Порог допустимого отклонения цены продажи от рыночной определяется Налоговым кодексом. Если фактическая разница больше этого порога, налог на прибыль от сделки исчисляется налоговым органом как если бы цена продажи была рыночной.

Это приводит к экономическим потерям продавца, ведь потребовать у покупателя доплатить соответствующую разницу уже нельзя.

Кто в зоне риска

Фото с сайта www.tmtopup.com

Правила трансфертного ценообразования распространяются только на ряд сделок. В случае с реализацией недвижимости контролю подлежат лишь те, в рамках которых юрлицо отчуждает недвижимость юридическим или физическим лицам.

Так что, например, если вы как физическое лицо решите продать своему другу квартиру в Минске по 200 долларов за м²., то налоговая, конечно же, обратит на эту сделку внимание, однако никаких мер не предпримет.

Вот критерий, по которому может быть доначислен налог: цена сделки по реализации недвижимого имущества отклоняется в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены на объекты недвижимости на дату реализации.

Рекомендации

Мы всегда рекомендуем продавцам недвижимости обращать внимание на формирование цены реализации, чтобы она была близка к рыночной.

Однако на практике рыночная цена не всегда очевидна. Поэтому мы рекомендуем продавцу всегда иметь действительное заключение об оценке продаваемого объекта.

Проект изменений в Налоговый кодекс

Механизмы контроля над применением трансфертного ценообразования постоянно совершенствуются, а круг сделок, подлежащих контролю со стороны компетентных органов, расширяется.

Недавно на сайте Минфина был размещен проект изменений в Налоговый кодекс, согласно которым контроль над сделками с недвижимостью будет усилен.

Скриншот официального сайта Минфина РБ

В чем это будет выражаться:

1. В перечень контролируемых включены сделки не только по продаже, но и по приобретению недвижимого имущества компаниями у юридического или физического лица.

В этом случае налоговая будет проверять цену сделок с недвижимым имуществом на предмет ее завышения.

Логика законодателя такая: завышая цену сделки, покупатель формирует размер амортизационных отчислений с завышенной цены, которые ежемесячно относит на затраты. Как следствие, уменьшается выплачиваемый в бюджет налог на прибыль.

2. Контролируемыми сделками станут:

  • Сделки по реализации или приобретению, при которых дольщику передается объект долевого строительства.
  • Сделки по реализации или приобретению, в которых владельцу передаются жилищные облигации на жилое и (или) нежилое помещение. Для таких сделок цена должна отклоняться более чем на 20% от рыночной цены на идентичное (однородное) недвижимое имущество.
  • Сделки по реализации или приобретению жилищных облигаций в процессе их обращения (кроме операций эмитентов с облигациями собственной эмиссии), совершенные после госрегистрации создания объекта строительства (допустимое отклонение – снова не более 20% от рыночной цены на жилые и (или) нежилые помещения).
  • Сделки по уступке права требования по договору создания объекта долевого строительства, совершенные после госрегистрации его создания (и снова – цена сделки не должна отклоняться более чем на 20% от рыночной цены на жилые и (или) нежилые помещения).

3. Сделки будут проверяться не только при выездной, но и при камеральной проверке – то есть при такой, которая проводится по месту нахождения налогового органа.

Основание для заключений налоговой в этом случае – данные налоговых деклараций (расчетов), деклараций о доходах и имуществе и других документов, полученных налоговым органом в соответствии с законодательством, без предписания на проведение проверки.

Фото с сайта surrey.ru

4. Контроль за сделками по приобретению/реализации недвижимости будут осуществляться без уведомления контролируемого субъекта.

Важно знать

Контролируемыми являются сделки по реализации недвижимого имущества. Но в практике налоговых органов под реализацией понимается не только купля-продажа, но и, к примеру, выплата участнику организации дивидендов через передачу недвижимого имущества.

Так что цена такого недвижимого имущества также не должна существенным образом отличаться от рыночной цены.

Елена Сапего

Руководитель налоговой практики, адвокат, партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры». Специализация: налогообложение, трудовое право и миграционные вопросы, коммерческая деятельность, международная торговля и таможенное право.

Рекомендована к сотрудничеству на территории Республики Беларусь такими международными справочниками юристов как Chambers Global (2004-2014), The World`s Leading Lawyers for Business (2004-2005, 2006, 2007), Chambers Europe. Europe’s Leading Lawyers for Business (2007, 2009), IFLR1000 (2011, 2012).

По итогам работы за 2009 год признана Министерством юстиции Беларуси лучшим индивидуальным предпринимателем, оказывающим юридические услуги.

Алексей Король

Помощник адвоката адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры».

Специализация: налоговое право, коммерческая деятельность, международная торговля и таможенное право.

Источник: https://probusiness.io/law/1460-kak-izbezhat-neozhidannogo-donachisleniya-nalogov-posle-prodazhi-nedvizhimosti-otvechayut-stepanovskiy-papakul-i-partnery.html

Можно ли продать землю и недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

С 2016 года в налоговое законодательство Российской Федерации были внесены существенные изменения, касающиеся налогообложения сделок по продаже недвижимости и земельных участков.

Теперь сумма налогового сбора зависит от кадастровой стоимости земли.

В связи с изменениями у владельцев недвижимости возникает масса вопросов, самый популярный из которых — можно ли продавать ниже кадастровой стоимости землю и недвижимость. Рассмотрим подробно этот момент.

Кадастровая стоимость: способ расчета

Кадастровая стоимость — это сумма оценки земли, которая проводится сертифицированными организациями. Стоимость по кадастру зависит сразу от нескольких факторов:

  • вид и предназначение земли,
  • наличие социальной инфраструктуры,
  • площадь участка,
  • его расположение,
  • количество участков на определенной территории.

Владельцу необходимо знать кадастровую стоимость своего участка земли, чтобы в дальнейшем перепродать его по адекватной цене. При выставлении земли на аукцион начальная стоимость равна кадастровой.

Для оформления документов, с помощью которых проводятся юридические сделки, необходим кадастровый паспорт с указанной стоимостью оценки. После благоустройства и облагораживания участка повысится кадастровая стоимость, а значит, и рыночная.

Если кадастровая стоимость ниже цены продажи, никаких последствий со стороны налоговой инспекции не последует.

Узнать кадастровую стоимость собственного участка можно на специализированных сайтах. Например, такую возможность предоставляет Росреестр, вносящий каждый участок в книгу учета и публичную карту. Справка о стоимости по кадастру выдается в течение 5 дней.

Есть и более удобные способы: онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» предоставляет любую информацию о недвижимости и земельных участках в любое удобное для вас время. Достаточно пройти по ссылке https://kadastr.ktotam.pro/ и ввести адрес объекта и его кадастровый номер.

Через несколько минут вы получите ответ.

Как рассчитывается налог при продаже недвижимости?

Если собственник продает участок или недвижимость, он обязан заплатить налог на доходы (НДФЛ). Раньше недобросовестные продавцы пытались уйти от налогового бремени и указывали в договорах ничтожные суммы.

Чтобы прекратить эту практику, с 1 января 2016 года Налоговый Кодекс Российской Федерации предусмотрел зависимость налога на доходы физических лиц от кадастровой стоимости земельного участка. Теперь налог рассчитывается по-разному в зависимости от года приобретения собственности.

Если участок или недвижимость были приобретены до 2016 года, то действуют старые правила, и налог на доходы исчисляется из суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, то нужно учитывать кадастровую стоимость. Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, больше, чем 70% от цены по кадастру, то и налог будет рассчитываться исходя из суммы договора. В случае если сумма меньше искомых 70%, то налогом будут облагаться все те же 70% от кадастровой стоимости, а цена в договоре не играет роли.

Кадастровая стоимость в течение нескольких лет может меняться, и налоговый сбор высчитывается на основе кадастровой стоимости на 1 января года, в котором происходит продажа. Если кадастровая стоимость объекта до сих пор не определена, то налогооблагаемой суммой будет та, что значится в договоре.

Еще один важный момент: квартиры при продаже не облагаются налогом на доходы, если продавец был собственником более 5 лет. До 2016 года эта норма составляла 3 года. Трехлетний срок освобождения от налогов продолжает действовать, если квартира перешла к собственнику в виде наследства, по договору ренты, после приватизации или в результате дарения от близкого родственника.

Поправки к Налоговому кодексу от 2016 года дают некоторые полномочия в сфере сборов субъектам федерации. Регионы вправе устанавливать свой предельный срок владения имуществом для освобождения его от налогов, а также использовать свой коэффициент от кадастровой стоимости для расчета НДФЛ. Эти значения можно снижать вплоть до нуля.

Продажа недвижимости и земли ниже кадастровой стоимости

Продажа земли ниже кадастровой стоимости теоретически возможна. Государство не ограничивает собственников в установлении цены при реализации собственного имущества, и сумму в договоре купли-продажи можно проставить любую.

Но государство требует неукоснительного соблюдения некоторых правил, в том числе и уплаты налога на доходы физических лиц в полном объеме. Изменения в Налоговом кодексе, вступившие в силу с 2016 года, устанавливают минимальную сумму, облагаемую налогом, в 70% от кадастровой стоимости объекта.

Если попробовать продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если махинации с налогами будут раскрыты, их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями. Риск налоговой проверки увеличивается, если покупка недвижимости совершается за счет заемных средств банка.

В этом случае налоговые инспекторы после изучения кредитного договора смогут определить кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налога на доходы.

Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.

Законные способы снижения НДФЛ

Почему многих продавцов недвижимости и земли так волнует продажа ниже кадастровой стоимости? Это объясняется просто: система кадастровой оценки еще несовершенна, и часто встречаются ошибки и откровенное завышение стоимости объектов по кадастру. В итоге кадастровая стоимость земли значительно превышает рыночную цену, что крайне невыгодно продавцу. Мириться с этим не стоит, ведь есть законный выход — оспаривание кадастровой оценки.

авышение кадастровой стоимости происходит из-за неучтенных индивидуальных особенностей здания и его расположения, падения рыночной стоимости объектов по независящим от них причинам или из-за банальных ошибок оценщиков. При оценке кадастровой стоимости во время кризиса цена недвижимости на рынке резко падает, а цена по кадастру остается той же.

Или же рядом с жилым домом начинается крупномасштабное строительство, которое существенно уменьшает стоимость объекта. Причины неадекватной оценки могут быть разными.

Переоценка объектов кадастра проходит раз в 3 года, поэтому если вы планируете продавать недвижимость или землю и заплатить налог на доходы не по завышенной ставке, можно прибегнуть к нескольким способам:

  • обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки,
  • подать иск в суд.

Заявитель сам выбирает удобную ему форму обращения. При поступлении заявления в комиссию оно рассматривается в течение месяца. Уплата госпошлины при этом не требуется, оплачивать услуги членов комиссии не нужно.

При вынесении вердикта, не поддерживающего позицию заявителя, он может обратиться в суд. Для доказательства своей правоты он должен предоставить все необходимые документы.

При этом следует помнить, что переплаченная сумма налога за предыдущие годы не возвращается, поэтому важно не тянуть с оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашего участка была завышена, у вас есть подтверждающие это документы и вы хотите сэкономить свои деньги на оплату налогов, стоит обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

Итоги

В заключение можно сказать, что любые игры с государством чреваты неприятностями. Уход от налогов рано или поздно раскроется, и нерадивому налогоплательщику придется заплатить все недоимки вместе со штрафами и пенями.

Снизить налог на НДФЛ можно законными способами, для этого стоит проконсультироваться в специализированных юридических фирмах. Ответ на вопрос: «Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?» — да, но минимальный предел цены в таком случае 70% от цены по кадастру.

Дальнейшее снижение цены невозможно и невыгодно, ведь налог рассчитают на эту сумму, равную 70% от кадастровой стоимости.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/mozhno-li-prodat-zemlju-i-nedvizhimost-nizhe-kadastrovoj-stoimosti

Продажа имущества между аффилированными компаниями

Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

> Архив блога > Продажа имущества между аффилированными компаниями

версия статьи

Для целей налогообложения компании обязаны информировать инспекцию о проведении контролируемых сделок. Подобное требование закреплено статьей 105.14 НК РФ (ред. 302-ФЗ от 03.08.18 г.).

При этом контролируемыми считаются сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающая информация, позволяющая идентифицировать физическое или юридическое лицо в качестве взаимозависимого, дана в статье 105.1 Кодекса.

Какие виды сделок могут быть между аффилированными компаниями?

Аффилированность и взаимозависимость могут оказать существенное влияние на результаты сделок и величину налоговой базы. Поэтому такие операции находятся на особом контроле инспекторов. Давайте на конкретном примере рассмотрим, как аффилированность может стать действенным рычагом оптимизации налоговых обязательств.

Пример 1: продажа имущества между аффилированными структурами по заниженной цене

Фирма «Бубенчик» является материнской по отношению к компании «Колокольчик». Материнской компании требуется снизить налогооблагаемую прибыль по итогам 2018 года. Она заключает с «дочкой» договор купли-продажи имущества с заведомо заниженной стоимостью актива. Таким образом, убыток от реализации имущества снижает итоговую прибыль компании.

Пример 2: продажа активов между взаимозависимыми фирмами по завышенной цене

Материнская компания начислила резервы по сомнительным долгам согласно требованиям Минфина, и ее финансовая отчетность стала убыточной. Такой компании в кредитах откажут. Чтобы искусственно исправить отчетность, была заключена сделка с дочерней фирмой по продаже активов по завышенной цене.

В обоих примерах зависимые друг от друга компании пытались ввести пользователей отчетности в заблуждение в своих собственных интересах. В первом случае – ради снижения оттока средств на уплату налогов, во втором – для сокрытия факта убыточности деятельности от кредиторов, партнеров, акционеров.

Именно поэтому налоговые органы пристально отслеживают в первую очередь именно операции такого рода. Хотя законодательство в принципе не запрещает сделки между зависимыми лицами. Материнская компания может продавать и покупать у дочки имущество, товары, оборудование и другие активы. Главное, чтобы все сделки были проведены по рыночным ценам.

По каким сделкам инспекция проведет контроль цен?

На особом контроле у налоговиков цены по операциям следующего вида:

  • Сделки, заключенные между компаниями, которые были учреждены одними и теми же физическими и/или юридическими лицами;
  •  Договоры купли-продажи, в которых сторонами является фирма и ее непосредственный руководитель и/или учредитель;
  • Контракты между компаниями, в которых один и тот же человек является в одном случае – руководителем, в другом – учредителем со значительной долей участия.

К каким последствиям приводит занижение стоимости при сделках между взаимозависимыми компаниями?

По общему правилу, организации сами устанавливают цены сделок. Причем, считается, что она является рыночной, если налоговому инспектору не удалось доказать обратное. Если же стоимость переданного имущества явно занижена, не избежать:

  • Доначисления налога с суммы разницы между рыночной стоимостью и фактической ценой продажи актива;
  •  Взыскания штрафа, размер которого зависит от размера недоплаченного в казну налога и срока просрочки его уплаты.

Что считать рыночной ценой сделки?

В Налоговом Кодексе можно найти четкий критерий, что считать сделкой, заключенной на рыночных условиях. Цена будет признана объективной, если она соответствует стоимости, сложившейся на рынке при свободном взаимодействии спроса и предложения.

Например, в ДКП фигурирует автомобиль Форд Фокус 2016 г. в. с пробегом в 23 000 км. Он находится на гарантии, в авариях не был, все технические обслуживания проведены в срок. Цену такой машины можно посмотреть на сайте auto.

ru или заказать независимую оценку, что будет более правильным.

Предположительно, оценщик укажет, что стоимость транспортного средства равна 720-750 тыс. руб. Эта величина и будет рыночной стоимостью, с которой в итоге налоговики рассчитают налоги в бюджет. Если в ваших документах фигурирует стоимость ниже, скажем, 500 000 руб.

, ждите санкций в виде доначислений налогов (НДС, Прибыль) и штрафов. Как видите, определить рыночную стоимость сделки конкретного имущества не составит труда. Если не удается найти адекватных данных в Сети, всегда можно заказать независимую оценку.

Например, если речь идет об эксклюзивном редком оборудовании или очень дорогой техник, которая не так часто продается и покупается.

Кстати, в нашу компанию приходят запросы от налоговых органов, МВД и ФССП об определении реальной рыночной стоимости того или иного актива.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: налоговые последствия подобных сделок

Согласно нормам права, налог с продажи недвижимости рассчитывается от ее кадастровой стоимости. Получается, что налоговую базу определяют не условия сделки между сторонами, а расчеты сертифицированных организаций.

Можно ли в данном случае продать объекты ниже кадастра? К примеру, на аукционах стартовая цена земли не бывает ниже ее кадастровой стоимости. Продажа по цене выше кадастра только приветствуется.

Хотя нет официального запрета и на сделки по цене ниже кадастра.

В ряде случаев собственникам удается доказать, что при проведении массовой кадастровой оценки стоимость объекта была ошибочно завышена. Пересмотреть кадастровую стоимость можно в судебном порядке. Кстати, в последние 4 года количество подобных дел выросло на порядок. А статистика выигрышей подобных судебных дел находится на стороне собственников.

Как избежать налоговых санкций при продаже имущества между аффилированными лицами?

Начиная с 2015 года налоговые инспекторы при проверке контрагентов используют следующие методы:

  • Сравнения рыночных и фактических цен продажи имущества по сделкам с признаком взаимозависимости сторон;
  • Сравнения фактических цен по конкретной операции с ценами на аналогичные сделки этой же компании в прошлом;
  •  Сопоставление экономических показателей, в частности рентабельности расходов и продаж по идентичным компаниям одной отрасли;

При этом аффилированность налогоплательщика с контрагентами выявляется на основании следующих критериев:

  • Учредителем в компании контрагента по сделке купли-продажи имущества является супруга руководителя фирмы-налогоплательщика;
  • Компания, с которой заключена подозрительная сделка, зарегистрирована за несколько дней до проведения сделки и позже ликвидирована;
  • В обеих фирмах, между которыми заключен договор на продажу имущества, работают одни и те же сотрудники;
  • Компания-налогоплательщик переуступила другой компании права требования по ранее заключенным договорам;
  • Адреса фактического нахождения двух фирм, являющихся сторона по ДКП, совпадают, как и контактные телефоны и внешний вид сайтов;
  • Использование схем уступки прав и перевода долга без фактического движения денежных средств.

Таким образом, чтобы предупредить претензии налоговых органов при заключении договоров купли-продажи имущества, стоит заручиться, как минимум, документом о независимой оценке актива, подтверждающей фактическую стоимость реализации.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

11.01.2019

← Архив новостей

Источник: https://ce-na.ru/news/prodazha-imushchestva-mezhdu-affilirovannymi-kompaniyami/

Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

Таким образом, если коммерческая организация продаёт другой коммерческой организации ценную бумагу по явно заниженной цене (настолько явной, что этого не могут не обнаружить судьи – это когда указанная в договоре цена в десятки раз отличается от рыночной, то есть от справедливой и разумной цены!), то получается, что по действительной рыночной стоимости оплачивается лишь часть имущества, а остальная — фактически передаётся безвозмездно, однако для данной операции статьей 575 ГК РФ в отношениях между коммерческими организациями установлено ограничение в пять размеров минимальной оплаты труда! Круг замкнулся: раз дарение в подобных случаях ничтожно, то и быть не может! Так что и цены никакой «смешной» также быть не может! * Договорная цена при продаже объектов недвижимости Рассмотрим, к каким выводам приходят суды применительно к продаже недвижимости.

Общество с ограниченной ответственностью – это наиболее распространенная организационно-правовая форма юридических лиц в России, соответственно, сделки по купле-продаже долей в уставных капиталах ООО на практике не теряют своей актуальности, являясь наиболее приемлемым способом реструктуризации бизнеса в жестких условиях рыночной экономики. И, порой, стоимость таких долей может достигать десятков, а то и сотен миллионов рублей, поэтому опасения лиц, желающих совершить сделку купли-продажи доли в уставном капитале ООО по ее номинальной стоимости, вполне объяснимы. Точно также можно понять нежелание продавца доли платить колоссальные суммы налогов по таким сделкам.
Все сомнения и опасения бизнесменов, вставших передвыбором между действительной и номинальной стоимостью доли, были развеяны Постановлением Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июня 2009 г.

Продажа недвижимости по заниженной цене — риски

Внимание

НДФЛ физическими лицами. Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества5.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае применения ООО специального налогового режима в виде УСН таких ограничений нет.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Высшая судебная инстанция напомнила также о принципах свободы договора, в соответствии с которыми «граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами». Позиция ВАС РФ относительно договорной стоимости доли участия в уставном капитале представляется наиболее правильной, ведь закон об ООО не содержит норм, регламентирующих определение цены доли в уставном капитале такого общества при ее отчуждении по сделкам купли-продажи, и нижестоящие судебные инстанции, рассматривая подобные дела, руководствуются выводами, сделанными ВАС РФ Подводя итоги, отметим ключевые моменты, ради которых и была написана эта статья. Понятно, что бизнес создается не для того чтобы платить налоги.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

В случаях, прямо не указанных в п. 2 ст. 40 НК, налоговый орган не вправе оспаривать для целей налогообложения цену товара (работы, услуги), указанную сторонами сделки. Особое внимание участникам сделок необходимо уделять на аффилированность сторон по сделке, когда принято решение занизить ее стоимость.

В отношении юридических лиц аффилированными являются: 1) как уже было сказано материнские и дочерние организации;2) члены совета директоров, коллегиального органа и единоличного органа управления; 3) собственники юридического лица,лица, которые имеют право распоряжаться более чем 20 процентами общего количества , приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставный (складочный) капитал данного юридического лица;4) есть еще другие формы аффилированности — когда юр.

  • Продажа недвижимости ниже стоимости кадастровой, налоговые последствия
  • Продажа здания ниже рыночной и кадастровой стоимости
  • Существуют ли в гк рф ограничения для применения свободных договорных цен?
  • Приобретение недвижимости ниже кадастровой стоимости

Продажа недвижимости по заниженной цене — риски по делу № А26-3018/00-01-04/137 приведены аналогичные выводы применительно к конкретным обстоятельствам: «Анализ положений договора цессии… позволяет сделать вывод о том, что по существу данная сделка прикрывает собой дарение, поскольку символическую плату в один рубль за уступаемое право требования нельзя расценивать не иначе как дарение, в то время как пункт 4 статьи 575 ГК РФ запрещает дарение в отношениях между коммерческими организациями, каковыми являются ООО «Общество борьбы с неплатежами» и ЗАО «Ильинский лесопильный завод».

  • Как продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?
  • Расчёт и уменьшение налога
  • Последствия продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости
  • Какой же будет результат, если произойдёт сделка?
  • Продажа имущества, приобретённого до 2016 года
  • Налоги на недвижимость, приобретённой после 2016 года

В начале 2016 года появилось два очень важных изменения, которые теперь касаются абсолютно всех людей, продающих недвижимость:

  1. Если вы являетесь владельцем квартиры более пяти лет, то не потребуется платить налог.Ранее был такой же закон, но вместо пяти лет было три года.

Продажа недвижимости ниже стоимости кадастровой, налоговые последствия Продавать квартиру ниже кадастровой стоимости будет просто-напросто чистой потерей средств, поэтому всегда нужно продавать выше 70%.

Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):

  • в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
  • объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
  • размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).

Источник: http://zakon-sila.ru/posledstviya-dlya-yuridicheskogo-litsa-prodazhi-nedvizhimosti-po-tsene-nizhe-rynochnoj/

Без проблем
Добавить комментарий